2017年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一場(chǎng)震動(dòng)市場(chǎng)的世紀(jì)交易——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為緩解流動(dòng)性危機(jī)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家酒店打包出售。這場(chǎng)涉及631億元的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌以438億元接下文旅板塊，而富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉則以199億元拿下酒店資產(chǎn)包，較萬(wàn)達(dá)原定價(jià)335億元砍去近四成。簽約儀式上，李思廉被拍到面帶笑容的畫(huà)面，成為輿論熱議的“經(jīng)典瞬間”。
這場(chǎng)交易背后，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)背負(fù)的2000億元債務(wù)壓力。為快速回籠資金，王健林不得不將酒店資產(chǎn)大幅折價(jià)出售。據(jù)知情人士透露，孫宏斌原本僅計(jì)劃收購(gòu)文旅項(xiàng)目，認(rèn)為酒店重資產(chǎn)模式會(huì)拖累融創(chuàng)的負(fù)債率。經(jīng)協(xié)商，李思廉半路殺入，以“抄底價(jià)”接盤77家酒店。盡管王健林在簽約前因價(jià)格爭(zhēng)議一度摔碎茶杯，但最終仍簽署了三方協(xié)議。
李思廉的“精明算計(jì)”很快遭遇現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。自2018年起，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連續(xù)七年虧損，虧損額從4.59億元攀升至2024年的36.19億元。這些酒店的投資回報(bào)率長(zhǎng)期低于5%，而富力的融資成本卻高達(dá)5.74%，形成“入不敷出”的惡性循環(huán)。更嚴(yán)峻的是，截至2025年，富力負(fù)債總額已達(dá)2600億元，賬面現(xiàn)金不足7億元，連利息支付都陷入困境。
今年春節(jié)期間，李思廉在試圖離境時(shí)被邊境執(zhí)法人員攔截。據(jù)天津市第三中級(jí)人民法院披露，因涉及17.6億元民間借貸糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)其采取限制出境措施。法院迅速將李思廉的身份證號(hào)、護(hù)照信息同步至國(guó)家移民管理局，導(dǎo)致其無(wú)法從任何口岸離境。這一事件被業(yè)內(nèi)視為債權(quán)人維權(quán)手段升級(jí)的典型案例——通過(guò)邊控措施防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。
回溯李思廉的創(chuàng)業(yè)史，這位香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系畢業(yè)生曾以精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)運(yùn)作聞名。上世紀(jì)80年代，他通過(guò)進(jìn)出口貿(mào)易積累原始資本后，與包工頭出身的張力在廣州成立富力地產(chǎn)。兩人分工明確：張力負(fù)責(zé)拿地開(kāi)發(fā)，李思廉主攻融資銷售。憑借舊城改造模式，富力在廣州市場(chǎng)迅速崛起，累計(jì)改造面積超1億平方米，服務(wù)業(yè)主超400萬(wàn)人。2005年，富力成為首家入選恒生指數(shù)的內(nèi)地房企，李思廉個(gè)人身價(jià)突破20億元。
但過(guò)度依賴重資產(chǎn)模式逐漸成為富力的桎梏。2012年后，當(dāng)恒大、碧桂園等房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)模式實(shí)現(xiàn)千億銷售額時(shí)，富力仍深陷舊改和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的困境。2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后，其資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)一步惡化。對(duì)比三位主角的命運(yùn)：孫宏斌通過(guò)債務(wù)重組使融創(chuàng)重生，王健林靠變賣資產(chǎn)勉強(qiáng)維持，而李思廉則因“抄底”失敗陷入出境限制的窘境。
這場(chǎng)交易折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)格局的深刻變遷。當(dāng)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，曾經(jīng)被視為“香餑餑”的酒店資產(chǎn)，正成為壓垮房企的最后一根稻草。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力目前持有的酒店中，有53家位于三四線城市，這些地區(qū)的平均入住率不足40%，遠(yuǎn)低于行業(yè)盈虧平衡線。業(yè)內(nèi)人士指出，李思廉的困境警示著：在行業(yè)下行周期，任何“撿便宜”的沖動(dòng)都可能付出沉重代價(jià)。
