上海臨港控股近日發(fā)布的2025年度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.37億元，較上年下降29.66%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為9.69億元，同比減少12.64%。這一業(yè)績(jī)波動(dòng)主要受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整和行業(yè)環(huán)境變化的影響，尤其是園區(qū)銷售收入的顯著減少。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，上海臨港的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋園區(qū)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資。報(bào)告期內(nèi)，園區(qū)銷售業(yè)務(wù)收入為45.30億元，同比下降40.49%；園區(qū)租賃業(yè)務(wù)收入為29.08億元，減少4.35%。兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)的收縮直接導(dǎo)致整體營(yíng)收下滑，而利潤(rùn)端則因銷售板塊的萎縮受到更大沖擊。

從季度表現(xiàn)來(lái)看，上海臨港的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)"前高后低"的態(tài)勢(shì)。前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.02億元，同比下降7.88%，但利潤(rùn)總額達(dá)18.19億元，同比增長(zhǎng)49.34%。然而，第四季度單季營(yíng)收雖達(dá)41.35億元，歸母凈利潤(rùn)卻虧損1.34億元，扣非凈利潤(rùn)虧損2.71億元，成為全年業(yè)績(jī)的主要拖累因素。

毛利率的劇烈波動(dòng)是導(dǎo)致利潤(rùn)坐過(guò)山車的關(guān)鍵原因。前三季度，公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目以高毛利物業(yè)為主，毛利率連續(xù)三個(gè)季度上升，第三季度達(dá)到56.03%。但第四季度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為低毛利尾盤，疊加存貨跌價(jià)計(jì)提等因素，毛利率驟降至16.91%，環(huán)比下降39.13個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期末，公司因收儲(chǔ)地塊計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.55億元，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

面對(duì)存貨高企的挑戰(zhàn)，上海臨港的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率亟待提升。截至2025年底，公司存貨規(guī)模達(dá)419.49億元，占總資產(chǎn)的47.9%，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)長(zhǎng)達(dá)2934天，意味著現(xiàn)有存貨去化需要至少8年時(shí)間。這一現(xiàn)象折射出園區(qū)開(kāi)發(fā)行業(yè)普遍存在的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的業(yè)務(wù)特性。

在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)承壓的背景下，上海臨港正加速向"開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)+投資"的協(xié)同發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。公司通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)投資力度、提升園區(qū)綜合服務(wù)能力，構(gòu)建起"空間載體、產(chǎn)業(yè)投資、園區(qū)服務(wù)"三位一體的業(yè)務(wù)格局。報(bào)告期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，四個(gè)季度分別實(shí)現(xiàn)1.06億元、1.11億元、1.39億元和1.43億元的收入。

資產(chǎn)證券化成為上海臨港盤活存量資產(chǎn)的重要抓手。2025年8月，公司通過(guò)國(guó)泰君安臨港REIT平臺(tái)完成漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)的擴(kuò)募發(fā)行，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)處置，回籠資金17.23億元。全年通過(guò)類似操作共計(jì)回籠資金約26.25億元，不僅優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還為短期利潤(rùn)增長(zhǎng)提供支撐。三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)74.61%，主要得益于資產(chǎn)盤活帶來(lái)的一次性收益。

這種轉(zhuǎn)型策略正在產(chǎn)生積極效應(yīng)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基金份額持有者和擴(kuò)募項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，上海臨港在獲取穩(wěn)定投資收益的同時(shí)，持續(xù)增強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。公司表示，將充分發(fā)揮REITs等資本工具的作用，加快打造轉(zhuǎn)型發(fā)展的"第二增長(zhǎng)曲線"，通過(guò)拓展園區(qū)資產(chǎn)證券化路徑，重塑"空間+服務(wù)+投資"的價(jià)值創(chuàng)造邏輯。