房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻變革，過去依賴高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)杠桿和規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式已難以為繼。當(dāng)前，企業(yè)競爭的核心從單純的銷售規(guī)模轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)營能力，能否通過開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)、資管和資本工具的協(xié)同，構(gòu)建穩(wěn)定的收益結(jié)構(gòu)和清晰的經(jīng)營閉環(huán)，成為決定企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素。在此背景下，模式創(chuàng)新與差異化競爭成為企業(yè)突圍的重要路徑。

近日發(fā)布的“2026房地產(chǎn)模式與創(chuàng)新卓越表現(xiàn)10”榜單顯示，招商蛇口、中信城開和凱德發(fā)展位列前三，華潤置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展控股、龍湖集團(tuán)、中海企業(yè)集團(tuán)、新城控股和國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)緊隨其后。該榜單結(jié)合產(chǎn)品獨(dú)特性、生產(chǎn)方式革新、營銷與組織創(chuàng)新、資金運(yùn)用及融資能力等維度，評(píng)選出過去一年中在模式創(chuàng)新和市場適應(yīng)性方面表現(xiàn)突出的企業(yè)。

招商蛇口以全生命周期資產(chǎn)運(yùn)營模式脫穎而出。公司通過“投、融、建、管、退”一體化發(fā)展，將城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓、商辦和代建等業(yè)務(wù)納入統(tǒng)一運(yùn)營邏輯，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)化整合。例如，其開發(fā)業(yè)務(wù)注重提質(zhì)去化，資產(chǎn)端加快盤活，物業(yè)服務(wù)和代建業(yè)務(wù)則通過市場化拓展增量，形成多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的格局。

中信城開則聚焦產(chǎn)融協(xié)同化解復(fù)雜資產(chǎn)的能力。公司摒棄傳統(tǒng)“造新城”模式，通過“金融支持+風(fēng)險(xiǎn)隔離+資產(chǎn)管理”的閉環(huán)重組，重塑不良資產(chǎn)價(jià)值。以深圳信悅灣項(xiàng)目為例，中信城開深度參與融資架構(gòu)、工程開發(fā)、招商與運(yùn)營，打通金融與實(shí)體壁壘，為存量時(shí)代探索出一條“綜合紓困與資產(chǎn)運(yùn)營”的商業(yè)變現(xiàn)路徑。

凱德發(fā)展以綜合型發(fā)展路徑為特色，業(yè)務(wù)覆蓋綜合體、住宅、辦公、零售、物流與數(shù)據(jù)中心等多業(yè)態(tài)。2025年，其在中國成立可持續(xù)服務(wù)平臺(tái)（CSBS），將可持續(xù)理念嵌入資產(chǎn)全生命周期。截至2025年9月，凱德發(fā)展投資組合總價(jià)值達(dá)185億新元，通過資本工具落地、基金平臺(tái)搭建與多元資產(chǎn)儲(chǔ)備的協(xié)同，構(gòu)建起資產(chǎn)沉淀、運(yùn)營增值與資本退出的一體化運(yùn)作機(jī)制。

華潤置地則將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)營能力。公司“十四五”期間完成從第一增長曲線到第二增長曲線的轉(zhuǎn)型，“十五五”期間計(jì)劃通過三條增長曲線的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式升級(jí)。目前，其開發(fā)、商業(yè)、資管等業(yè)務(wù)線同步推進(jìn)，戰(zhàn)略框架更加清晰，形成高效的戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)。

越秀地產(chǎn)通過多維度創(chuàng)新增強(qiáng)競爭力。其圍繞城市開發(fā)深化TOD模式，泛TOD項(xiàng)目已在多個(gè)城市落地；資金端通過綠色點(diǎn)心債發(fā)行，強(qiáng)化項(xiàng)目、資產(chǎn)與融資工具的連接；住宅開發(fā)注重市場辨識(shí)度，商辦和TOD沉淀長期價(jià)值，綠色金融提升資產(chǎn)組織效率。越秀地產(chǎn)還通過越秀房托構(gòu)建“開發(fā)+運(yùn)營+金融”雙平臺(tái)互動(dòng)模式，并拓展非住業(yè)態(tài)、輕資產(chǎn)運(yùn)營及數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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