5月19日，沉寂多日的REITs市場突然爆發(fā)強(qiáng)勁反彈，中證REITs全收益指數(shù)單日飆升2.37%，一舉收復(fù)1000點(diǎn)整數(shù)關(guān)口并創(chuàng)下年內(nèi)最大漲幅。當(dāng)日全部81只已上市公募REITs全線飄紅，其中5只產(chǎn)品漲幅超過4%，規(guī)模較大的收費(fèi)公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項(xiàng)目領(lǐng)漲市場。

市場劇烈波動背后，首批中證REITs全收益指數(shù)基金的申報(bào)成為關(guān)鍵催化劑。5月18日，易方達(dá)、華夏、南方、中金等四家頭部基金公司集體上報(bào)相關(guān)指數(shù)產(chǎn)品，引發(fā)市場高度關(guān)注。據(jù)測算，若年內(nèi)10家機(jī)構(gòu)獲批發(fā)行且單只規(guī)模3-5億元，疊加債基配置資金，REITs市場有望迎來近百億元增量資金。

此前REITs市場經(jīng)歷持續(xù)調(diào)整，中證REITs全收益指數(shù)于4月中旬開啟下跌通道，上周五更跌破1000點(diǎn)創(chuàng)年內(nèi)新低。中金公司固收團(tuán)隊(duì)分析指出，國債收益率接近關(guān)鍵阻力位、一季報(bào)披露后的獲利回吐，以及市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs集中供給的擔(dān)憂，共同導(dǎo)致資金配置意愿減弱。

供給端卻呈現(xiàn)加速擴(kuò)容態(tài)勢。5月19-21日，中金唯品會商業(yè)REIT等四只商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目密集啟動網(wǎng)下詢價(jià)，擬募資規(guī)模超186億元。與此同時，長城華能燃煤發(fā)電REIT等能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目獲交易所受理，中核匯能新能源REIT正式發(fā)布發(fā)售公告，廈門安居REIT完成特定對象發(fā)售情況報(bào)告。

指數(shù)基金的推出被視為改善市場生態(tài)的重要舉措。當(dāng)前跟蹤的中證REITs全收益指數(shù)包含53只成分券，前五大權(quán)重項(xiàng)目包括華夏華潤消費(fèi)REIT、中信建投國家電投新能源REIT等。這些成交活躍的項(xiàng)目在反彈中表現(xiàn)突出，中金安徽交控REIT以5%漲幅領(lǐng)跑，其余權(quán)重項(xiàng)目漲幅均超2.5%。

中信建投地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，指數(shù)化產(chǎn)品將通過雙重機(jī)制激活市場：基金申贖帶來的持續(xù)增量資金可放大流動性，套利機(jī)制則能平抑個券定價(jià)偏差，推動一二級市場價(jià)差收斂。數(shù)據(jù)顯示，若新發(fā)二級債基將5%倉位配置REITs，按1000億元規(guī)模估算可帶來50億元資金，加上指數(shù)基金的30-50億元，年內(nèi)資金增量相當(dāng)可觀。

市場分析人士指出，在REITs發(fā)行常態(tài)化、商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目開閘的背景下，指數(shù)基金的申報(bào)具有重要信號意義。雖然短期內(nèi)有助于市場企穩(wěn)，但長期估值仍需依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目基本面的審慎評估。隨著各類參與主體不斷豐富，REITs市場正在構(gòu)建更健康的定價(jià)體系。