當房地產行業仍在銷售波動與去庫存壓力中尋找平衡時，部分仍在場的房企已悄然調整競爭策略——從單純銷售住宅轉向經營商業資產。新城控股（601155.SH）最新發布的財報顯示，今年一季度商業運營總收入達35.45億元，首次超過同期住宅開發業務收入，標志著其商業模式從開發驅動向運營驅動的實質性轉型。
這一轉變并非偶然。在住宅開發業務毛利率普遍承壓的背景下，商業運營的穩定性優勢愈發凸顯。購物中心租金、運營管理和消費場景構建帶來的現金流，不僅抗周期性強，更能為房企提供安全墊。數據顯示，新城控股商業毛利貢獻占比已超六成，毛利率維持在70%左右，成為支撐公司盈利結構轉型的核心力量。
支撐這一轉型的是扎實的運營基礎。截至一季度末，新城控股已開業吾悅廣場達178座，總建筑面積1649萬平方米，出租率穩定在97.44%的高位。高出租率背后，是項目選址、品牌招商和區域消費黏性的綜合體現。例如，4月30日開業的泰安肥城吾悅廣場引入盒馬鮮生、海底撈等頭部品牌，精準匹配縣域消費升級需求；5月1日煥新的重慶永川吾悅廣場則通過輕資產模式與地方文旅集團合作，切入成渝經濟圈節點城市，形成“重資產夯實基本盤、輕資產拓寬增長極”的雙重布局。
商業運營能力的提升，正推動新城控股融資渠道的修復。今年2月，其母公司新城發展（01030.HK）成功發行3.55億美元優先擔保票據，獲國際投資者超額認購。這已是公司自2025年以來第三次完成境外融資，累計融資規模超8億美元。境內市場同樣活躍，3月16日，國金資管-吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃2026年首次擴募獲受理，延續了2025年發行全國首單消費類機構間REITs的勢頭。中信建投分析指出，這類資產證券化工具的打通，標志著房企估值邏輯從“土地儲備”轉向“可持續運營的現金流資產”。
財務安全邊際的優化為轉型提供保障。一季度，新城控股償還境內外公開市場債券16.29億元，經營性現金流凈額1.59億元保持為正，貨幣資金較去年底增長21%至82.37億元。與此同時，公司ESG評級獲國際權威機構MSCI上調至A級，反映其在可持續發展領域的進步。
從開發商到商業運營商，新城控股的轉型路徑逐漸清晰。當行業告別高杠桿擴張時代，那些能將商業資產轉化為穩定現金流的企業，正在贏得資本市場的重新定價。正如廣發證券所言，若輕資產項目推進順利，其租金收入仍有超預期空間——這或許正是經營性資產時代最確定的增長邏輯。
