當(dāng)多數(shù)民營房企仍在業(yè)績虧損的泥潭中掙扎時(shí)，新城控股（601155.SH）憑借商業(yè)板塊的強(qiáng)勢崛起，交出了一份與眾不同的成績單。2025年年報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤6.80億元，整體毛利率提升至27.42%，同比大幅增長7.62個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的背景下，商業(yè)板塊首次成為公司利潤的核心支柱——物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利占比從去年同期的47.89%躍升至63%，撐起了公司利潤結(jié)構(gòu)的“半壁江山”。

這一轉(zhuǎn)變并非偶然，而是新城控股主動調(diào)整戰(zhàn)略的結(jié)果。2025年，公司合同銷售金額為192.7億元，雖同比有所下滑，但回款率卻達(dá)到110.41%，回款金額高達(dá)212.76億元。這意味著，公司沒有盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而是通過“有回款的銷售”確保了現(xiàn)金流的穩(wěn)健。董事長兼總裁王曉松表示，公司以“深耕厚植、守正創(chuàng)新”為基調(diào)，堅(jiān)守現(xiàn)金流安全底線，聚焦商業(yè)與開發(fā)雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營基本面的穩(wěn)健運(yùn)行。

在商業(yè)布局上，新城控股采取了“穩(wěn)中求進(jìn)”的策略。2025年，公司僅新增5座吾悅廣場，其中4座為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這種“不盲目擴(kuò)張、聚焦存量深耕”的做法，讓公司的商業(yè)盤面更加扎實(shí)。截至2025年底，新城控股已在全國141個(gè)城市布局207座吾悅廣場，其中178座已開業(yè)在營，出租率穩(wěn)定在97.86%的高位。高級副總裁潘明忠透露，公司通過精細(xì)化運(yùn)營、優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)“Mall+X”場景創(chuàng)新等措施，進(jìn)一步鞏固了吾悅廣場的區(qū)域商業(yè)核心地位。

商業(yè)板塊的強(qiáng)勁表現(xiàn)，不僅體現(xiàn)在營收和利潤上，更體現(xiàn)在現(xiàn)金流的穩(wěn)定性上。2025年，新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，連續(xù)第8年保持正值。商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入與當(dāng)期利息支出的比值進(jìn)一步提升至3.94倍，這意味著僅憑租金收入，公司就能覆蓋近4倍的利息支出。廣發(fā)證券在研報(bào)中指出，新城控股的資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)突出，盈利主動輪已從開發(fā)業(yè)務(wù)切換至商業(yè)運(yùn)營，長期價(jià)值重估空間巨大。

商業(yè)板塊的崛起，也為新城控股的融資端帶來了顯著優(yōu)勢。2025年，公司依托吾悅廣場的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，新增經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約125億元，加權(quán)本金平均利率僅為4.93%。同年11月，公司成功發(fā)行6.16億元吾悅廣場機(jī)構(gòu)間Reits，創(chuàng)下全國首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間Reits和首單A股民營房企機(jī)構(gòu)間Reits的雙重紀(jì)錄。平安證券在研報(bào)中認(rèn)為，新城控股的融資渠道暢通，債務(wù)壓力持續(xù)減輕，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式有望為后續(xù)發(fā)展提供有力保障。

從運(yùn)營數(shù)據(jù)來看，吾悅廣場的吸引力正在不斷增強(qiáng)。2025年，吾悅廣場客流總量達(dá)20億人次，同比增長13.31%；會員人數(shù)突破5497萬人，同比增長25.82%。這種線上線下聯(lián)動的用戶沉淀，為商業(yè)價(jià)值的深度挖掘奠定了基礎(chǔ)。穆迪在報(bào)告中指出，經(jīng)常性收入的增長對房企的盈利穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)韌性至關(guān)重要，而新城控股正是這一趨勢的受益者。

回顧新城控股的發(fā)展歷程，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動一直是核心戰(zhàn)略。但在行業(yè)周期切換的當(dāng)下，兩個(gè)輪子的角色正在發(fā)生變化：開發(fā)業(yè)務(wù)成為“穩(wěn)”的底盤，商業(yè)板塊則成為“進(jìn)”的引擎。2026年，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入145億元，新開業(yè)吾悅廣場5座。雖然增速看似平穩(wěn)，但考慮到公司已基本完成全國化布局，未來的增長將更多來自存量資產(chǎn)的運(yùn)營提效和資產(chǎn)證券化的價(jià)值釋放。

王曉松表示，2025年新城控股守住了安全底線，穩(wěn)住了經(jīng)營基本盤，商業(yè)成為核心壓艙石，開發(fā)轉(zhuǎn)型初見成效。2026年，公司將繼續(xù)堅(jiān)守“駱駝精神”，以現(xiàn)金流為核心、以商業(yè)為基、以建管破局，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、提質(zhì)增效，全力以赴保障經(jīng)營安全、兌現(xiàn)股東長期回報(bào)。