上海2026年4月22日 /美通社/ -- 享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行今日發布《突破碳盲區，中國商業地產隱含碳與范圍三排放全景解析》報告。這一本重磅報告強調了全生命周期碳在塑造房地產投資、開發及資產未來表現方面發揮著日益關鍵的戰略作用。
報告指出，盡管全行業運營能效已實現顯著提升，但在眾多商業建筑中，隱含碳與范圍3排放目前已占據全生命周期總排放的主導地位。
全生命周期碳思維的轉型
隨著建筑能效提升與電網脫碳進程推進，隱含碳的相對權重持續上升。報告中提出"再開發悖論"，盡管新建建筑能效更優，但拆除重建過程將產生極高的前期碳排放，致使全生命周期總排放量或將超過保留并翻新既有資產的排放水平。
什么是隱含碳排放？
資料來源：戴德梁行研究部
這一趨勢在上海、北京、深圳、廣州等快速演進的城市市場中尤為顯著。此類市場再開發周期短、資產重新定位頻繁，全生命周期碳思維的轉型需求更為迫切。
范圍3排放成為市場核心驅動力
范圍3排放（涵蓋隱含碳、租戶能源消耗及供應鏈活動）已成為多數房地產投資組合中占比最大的排放類別。
商業地產范圍1、范圍2 和范圍3 的排放量
資料來源：戴德梁行研究部
報告顯示，租賃辦公空間正逐步成為租戶范圍3排放的核心暴露場景，尤其是對于受全球凈零目標約束的跨國企業而言。基于此，范圍3表現正深度影響以下領域：
- 租賃決策與租戶需求導向
- 資本配置策略與ESG投資篩選機制
- 綠色金融資源獲取能力
- 企業信息披露與基準對比體系
碳作為金融核心因子
隱含碳與范圍3排放已不再僅是可持續發展指標——二者共同構成影響資產價值的財務實質性驅動因素。報告證實，全生命周期碳表現差異通過以下維度對資產結果產生顯著分化：
- 租賃表現與出租率韌性
- 運營成本與資本支出需求
- 退出收益率與投資者需求
上海綠色認證的甲級寫字樓和非綠色認證的甲級寫字樓租金水平比較（2015年第四季度至2026 年第一季度）
資料來源：戴德梁行研究部
對比分析顯示，僅碳表現一項即可導致同類資產價值差異達約37%。
從風險到機遇
盡管監管框架持續演進，全球資本與頭部租戶已將全生命周期碳因素納入決策體系。報告強調，先行者可通過以下路徑把握明確機遇：
- 適應性再利用與"翻新優先"策略
- 低碳材料與建造創新
- 供應鏈參與及采購改革
- 綠色租賃與租戶協作
- 碳數據優化與治理框架升級
《突破碳盲區，中國商業地產隱含碳與范圍三排放全景解析》報告指出，中國商業地產行業正步入決定性新階段——全生命周期碳表現將成為競爭力、資產價值與投資策略的核心要素。當前將隱含碳與范圍3因素融入核心決策的利益相關方，將在快速演變的市場中最具優勢提升抗風險能力、釋放資本潛力并創造長期價值。
戴德梁行執行董事，大中華區可持續咨詢服務主管，大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管黃衍維表示，隱含碳與范圍3排放現已穩固占據商業地產脫碳議程的核心位置。隨著運營表現持續提升，行業正主動聚焦貫穿資產全生命周期的更為龐大且復雜的排放問題。這正推動建筑設計、建造與運營模式發生根本性轉變，日益重視材料選擇、改造策略及供應鏈協同。曾被視為技術性可持續問題的領域，如今已成為投資者與租戶共同的核心戰略重點。
戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，隨著行業在降低運營排放方面持續取得可量化進展，業界目光正加速轉向隱含碳與范圍3排放——這些領域既是挑戰，更蘊含著重大機遇。通過采用全生命周期碳視角，房地產行業各方可提升透明度、強化風險管理，并發掘長期價值的新源泉。這一轉型不僅助力脫碳目標的實現，更使資產在日益由可持續資本與租戶需求驅動的市場中占據更有利的競爭地位。
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